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Mottin Contibilidade

 

A incorporação imobiliária pode ser tributada de diversas formas e abaixo apresentamos as opções:

O consórcio é uma importante forma de atuação para o segmento da construção civil, pois possibilita que duas ou mais empresas unam-se em prol de determinado(s) projeto(s). O consórcio é muito comum em licitações públicas.

Quais as vantagens?

O consórcio possibilita a participação em licitações maiores do que as empresas poderiam fazer de forma isolada, pois a soma dos capitais sociais de duas ou mais empresas torna isto viável. Leia atentamente o edital, há regras específicas para a participação de consórcios!

Ao nosso ver há três tipos básicos de consórcios:

1. Empresas com expertise distintos:

O consórcio torna possível que duas ou mais empresas com expertise distintos se unam em prol de determinado empreendimento. Exemplo prático: uma construtora e uma fornecedora de estrutura pré-moldada se unem para construir uma rodoviária. Cada uma fará o que sabe: uma vai construir, e outra fornecer a estrutura de pré-moldados.

2. Empresas do mesmo segmento:

Duas ou mais empresas do mesmo segmento podem formar um consórcio para a realização de determinada obra. Exemplo prático: construção de uma estrada. Nesta modalidade de consórcio ainda existem duas alternativas: numa, cada uma das empresas é responsável por construir determinados trechos da estrada, ou as empresas podem se unir (pessoal, compra de material) e executar a obra em conjunto.

3. Empresas concorrentes:

Duas ou mais empresas se dispõe a participar de determinada licitação e em vez de concorrer entre si, resolvem unir forças e participar em conjunto. Normalmente as empresas se unem para participar da concorrência, mas delimitam a atuação de cada uma. Exemplo prático: um município resolve licitar a manutenção de suas ruas. As empresas consorciadas definem quais ruas (ou bairros) ficará a cargo de determinada consorciada. Cada uma faz a sua parte e não há envolvimento administrativo ou técnico entre as empresas consorciadas.

Agora que você já sabe quando pode utilizar-se de um consórcio, vamos adentrar em outras características desta modalidade.

a. Não possui personalidade jurídica: Consórcio não é uma empresa, não assume responsabilidade com terceiros. Os responsáveis são os consorciados, que assumem integralmente a responsabilidade pelos atos do consórcio.

b. Consórcio precisa de registro: Sim, o contrato deve ser registrado na Junta Comercial, e em seguida encaminhado à Receita Federal do Brasil para a emissão do CNPJ.

c. Não emite nota fiscal: cada consorciado emite a sua nota fiscal diretamente ao cliente final, que por sua vez efetuará o pagamento diretamente ao consorciado.

d. Consórcio não paga imposto! Como assim? É isto mesmo! Cada consorciado paga a sua parte, em seu próprio CNPJ. Se o consórcio não emite nota fiscal, logo não tem receita própria, e por seguinte não paga impostos sobre a receita ou lucro.

e. Consórcio pode admitir empregados: Pois é, consórcio não possui personalidade jurídica, não paga impostos, mas pode admitir empregados e inclusive abrir o CEI em seu nome na Receita Federal do Brasil. Uma vez que o consórcio opte em contratar empregados em seu nome, deve pagar os tributos (INSS, FGTS e IRRF) em seu CNPJ. Atenção: os consorciados são responsáveis solidários pelas relações trabalhistas dos atos realizados em nome do consórcio. Se o consórcio não pagar uma ação trabalhista, todos os consorciados estarão diretamente envolvidos e poderão pagar a conta!

f. Contabilidade de consórcio: a legislação é confusa e está um tanto afastada da prática. A Receita Federal do Brasil entende que deve haver uma contabilidade específica do consórcio. Mas, como vimos acima, existe possibilidade de cada consorciado trabalhar de forma independente, contratando seu pessoal, comprando em seu nome e emitindo sua própria NF. Isto é, não são realizadas operações em nome do consórcio. Imagine um consórcio de 10 empresas, onde cada uma realiza a sua parte na obra. Como unir a informação financeira de 10 empresas e formar uma única contabilidade? Quase impossível e totalmente inútil, tendo em vista que os impostos são pagos pelos consorciados e não pelo consórcio.

Recomendações finais

O consórcio de empresas é amplamente utilizado na indústria da construção civil, mas carrega certo risco tributário, comercial e trabalhista. Entenda bem as regras do jogo, as suas responsabilidades perante o cliente e os demais consorciados. Entrar desinformado em um consórcio é entrar de gaiato no navio!

Base legal: Art. 278 e 279 da lei 6404/76 Para maior compreensão jurídica do consórcio, este link pode ajudar. Trata-se de uma matéria escrita por Maria Bernadete Miranda Mestre em Direito das Relações Sociais, sub-área Direito Empresarial, pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, Coordenadora e Professora do Curso de Pós-Graduação da Faculdade de Direito de Itu e Professora de Direito Empresarial, Direito do Consumidor e Mediação e Arbitragem da Faculdade de Administração e Ciências Contábeis de São Roque. Advogada.

Trata-se de sociedade em conta de participação, regulamentada pelos arts. 991 a 996 do Código Civil.

Quais são as partes envolvidas numa SCP?

Para que uma SCP exista é necessário que haja dois ou mais sócios. Estes sócios podem ser pessoas físicas ou jurídicas, não há nenhuma limitação legal neste aspecto.

Necessariamente um dos sócios será o OSTENSIVO, que responderá perante terceiros (clientes, fornecedores, governo, judiciário). Os demais sócios serão os sócios PARTICIPANTES ou ocultos. São chamados de ocultos justamente por não serem visíveis aos clientes e fornecedores. Quem responde pela sociedade é o sócio ostensivo.

Demais informações sobre a SCP:

– Distribuição de lucros aos sócios da SCP é isenta.
– O regime tributário pode ser diferente do da sócia ostensiva.
– É necessário abrir um CNPJ para a SCP.
– A SCP não emite nota fiscal de venda de serviços ou produtos. Quem o faz é o sócio ostensivo.
– Os tributos federais são pagos em nome da SCP. Este é o único momento em que a SCP é equiparada a uma empresa.

Exemplo prático

Empresa Alpha vai construir um prédio e a necessidade de capital é de R$ 1 milhão. Ela encontra no mercado a empresa Beta como sócia deste empreendimento, disposta a investir R$ 500 mil. Então, Alpha e Beta constituem uma SCP, onde a empresa Alpha será a sócia ostensiva. A partir deste momento, existe uma sociedade entre os envolvidos, com o objetivo de construir e vender unidades imobiliárias. Havendo lucro, as partes dividem na proporção de suas cotas. Na ocorrência de prejuízos, as partes se obrigam a quitar os eventuais passivos.

Todas as operações de compra e de vendas serão feitas em nome do SÓCIO OSTENSIVO, pois a SCP não possui efeito perante terceiros. A SCP não compra, não vende e não emprega. Quem o faz é o SÓCIO OSTENSIVO.

Na contabilidade, deve-se segregar as operações da SCP, tão somente para que o resultado da SCP seja conhecido pelos sócios e pelo governo. A SCP precisa de balanços em separado, específico das operações que envolvem a SCP. O funcionamento é muito parecido com um centro de custos. Ainda, aconselhamos que haja conta corrente bancária em separado para a SCP, para que não haja confusão com as demais operações do SÓCIO OSTENSIVO.

– Não é preciso registrar o contrato da SCP na Junta Comercial. Basta fazer o contrato e deixar na gaveta do seu escritório.

Recomendações finais

A SCP é uma importante ferramenta legal para as incorporadoras e construtoras, pois por meio dela é possível obter sócios para determinadas obras e empreendimentos. É a forma menos burocrática existente no Brasil para a realização de parcerias.

Pulo do gato: a devolução do capital, bem como a distribuição de lucros aos sócios, são completamente isentas de impostos.

A SCP não é a mesma coisa de uma SPE? Não!

A SPE (sociedade de propósito específico) é uma empresa completa, como qualquer outra limitada, S.A., entre outros tipos societários. A única diferença entre a SPE e uma empresa dita como “normal”, é o seu prazo determinado. A SPE possui prazo de validade, que pode ser temporal ou ligado a determinado fato, como o término de uma obra. Não existe lei específica para SPE, justamente por se tratar de uma empresa qualquer sujeita às mesmas regras das demais empresas estabelecidas no Brasil. Portanto, ela é mais burocrática, mais cara e mais engessada que uma SCP. E aí surge outra pergunta: o que leva alguém a abrir uma SPE, se ela é tão mais burocrática? A resposta é simples! Como ela é uma nova empresa, dá mais segurança para terceiros (bancos e sócios em especial). Já a SCP está intimamente ligada ao sócio ostensivo e carrega os riscos de outros empreendimentos do sócio ostensivo para a SCP. Se o sócio ostensivo for a falência, a SCP corre sério risco! Na SPE isto não acontece, justamente por ser uma nova empresa, independente daquelas que a compõe.

Base legal da SCP

Código Civil

CAPÍTULO II Da Sociedade em Conta de Participação Art. 991. Na sociedade em conta de participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes. Parágrafo único. Obriga-se perante terceiro tão-somente o sócio ostensivo; e, exclusivamente perante este, o sócio participante, nos termos do contrato social.

Art. 992. A constituição da sociedade em conta de participação independe de qualquer formalidade e pode provar-se por todos os meios de direito.

Art. 993. O contrato social produz efeito somente entre os sócios, e a eventual inscrição de seu instrumento em qualquer registro não confere personalidade jurídica à sociedade.
Parágrafo único. Sem prejuízo do direito de fiscalizar a gestão dos negócios sociais, o sócio participante não pode tomar parte nas relações do sócio ostensivo com terceiros, sob pena de responder solidariamente com este pelas obrigações em que intervier.

Art. 994. A contribuição do sócio participante constitui, com a do sócio ostensivo, patrimônio especial, objeto da conta de participação relativa aos negócios sociais.
§ 1o A especialização patrimonial somente produz efeitos em relação aos sócios.
§ 2o A falência do sócio ostensivo acarreta a dissolução da sociedade e a liquidação da respectiva conta, cujo saldo constituirá crédito quirografário.
§ 3o Falindo o sócio participante, o contrato social fica sujeito às normas que regulam os efeitos da falência nos contratos bilaterais do falido. Art. 995. Salvo estipulação em contrário, o sócio ostensivo não pode admitir novo sócio sem o consentimento expresso dos demais.

Art. 996. Aplica-se à sociedade em conta de participação, subsidiariamente e no que com ela for compatível, o disposto para a sociedade simples, e a sua liquidação rege-se pelas normas relativas à prestação de contas, na forma da lei processual.
Parágrafo único. Havendo mais de um sócio ostensivo, as respectivas contas serão prestadas e julgadas no mesmo processo.

Você sabe se a sua empresa está enquadrada no melhor regime tributário? Confira algumas dicas abaixo para o segmento de INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA:

A incorporação imobiliária pode ser tributada de diversas formas e abaixo apresentamos as opções:

a) Simples Nacional: Vedado. A empresa que possui dentre suas atividades a de incorporação imobiliária não pode optar pelo regime simplificado de tributação.
b) Lucro Presumido:
Somente as empresas que faturam até R$ 78 milhões por ano podem optar por este regime. É aplicada uma presunção de lucro sobre a receita para definição da alíquota final do IR e CSLL a serem recolhidos. Havendo lucro ou não, estes dois tributos deverão ser pagos. As alíquotas sobre a receita de venda são as seguintes:
PIS: 0,65%
COFINS: 3%
CSLL: 1,08% (base presunção de 12% e alíquota de 9%)
IRPJ: 1,20% (base de presunção de 8% e alíquota de 15%)
Adicional de IRPJ: entre 0,01% e 0,80%, variando conforme faturamento trimestral.
Total: entre 5,93% e 6,73%

Demais impostos: INSS sobre a folha de pagamento: aprox. 28% sobre a folha de pagamento.
FGTS sobre a folha de pagamento: 8%
ISS na baixa da obra: consulte regulamentação do município onde o empreendimento está sendo executado.
INSS na baixa da obra: a depender do tipo e metragem da obra.

c) Lucro Real Nesta modalidade, o IR e a CSLL somente serão devidos se houver lucro contábil.
As alíquotas são as seguintes:
PIS: 1,65%, na modalidade não-cumulativa
COFINS: 7,60% na modalidade não-cumulativa
CSLL: 9% do lucro
IRPJ: 15% do Lucro

Adicional de IRPJ: 10% sobre o lucro que ultrapassar R$ 20 mil ao mês.
Demais impostos: INSS sobre a folha de pagamento: aprox. 28% sobre a folha de pagamento.
FGTS sobre a folha de pagamento: 8%
ISS na baixa da obra: consulte regulamentação do município onde o empreendimento está sendo executado.
INSS na baixa da obra: a depender do tipo e metragem da obra.

d) Patrimônio de afetação

Instituído pela lei 10931/2004, este regime permite pagamento unificado de PIS, COFINS, IRPJ e CSLL com alíquota total de 4% sobre a receita de vendas de unidades imobiliárias. Sendo assim, reduz em mais de 50% a tributação quando comparamos com o lucro presumido, que possui alíquota de até 6,73%. A opção é feita por empreendimento. Isto é, em uma incorporação pode-se aderir ao Patrimônio de Afetação e em outras não.

A opção só possui validade para as vendas realizadas enquanto a obra está em andamento, mesmo que o recebimento ocorra depois de finalizada a obra. Para as vendas que ocorrerem após a conclusão da obra, a empresa deve tributar tais receitas pelo regime de tributação adotado para o ano: Real ou Presumido. A matrícula do imóvel deve ser afetada. É feita uma anotação na matrícula do imóvel. É um procedimento simples ao qual os cartórios de registro de imóveis já estão habituados.

Uma vez afetada a matrícula, deve-se efetivar o pedido de regime especial de tributação na Receita Federal do Brasil. A tributação especial de 4% só terá validade após a afetação da matrícula do imóvel e protocolo do processo na Receita Federal do Brasil.

e) Imóveis de Interesse social (Programa Minha Casa Minha Vida – Programa MCMV) Incidência de 4% sobre as receitas recebidas
As incorporadoras que promovem a incorporação de imóveis de interesse social dentro do âmbito do Programa MCMV, podem optar pela adoção da alíquota reduzida e unificada de 4% sobre as receitas com vendas. Este percentual engloba PIS, COFINS, IRPJ e CSLL.

As construtoras contratadas para construir unidades habitacionais no âmbito do Programa MCMV e obras de construção ou reforma de creches ou de pré-escolas, também podem tributar suas receitas mensais auferidas pelo contrato de construção à alíquota de 4% em determinado empreendimento. Não é necessário afetar a matricula do imóvel ou fazer qualquer pedido junto a Receita Federal do Brasil no caso das construtoras. Já para as incorporadoras, é necessário formalizar o pedido junto à RFB.

A opção é feita por empreendimento. Isto é, numa mesma empresa pode haver obras optantes pelo RET 4% e outras obras não optantes. Base legal: lei 10.931/2004

Você sabe se a sua empresa está enquadrada no melhor regime tributário? Confira algumas dicas abaixo para o segmento de contrução:

a) Simples Nacional:
Somente para empresas que podem optar pelo Simples, que possui várias restrições, incluindo a receita anual de até R$ 4,8 milhões. No Simples Nacional há duas opções válidas para as construtoras:

1. Aplicando tabela do Anexo III: válido para obras de reforma e pequenos serviços de acabamento em obras novas.
Alíquota sobre a receita: 6% a 19,50% a depender do faturamento dos últimos 12 meses. É um imposto progressivo. Nesta alíquota, está englobado: PIS, COFINS, CSLL, IRPJ, ISS e INSS patronal.

Demais tributos:
INSS sobre a folha de pagamento: Já incluso na alíquota sobre a receita bruta.
FGTS sobre a folha de pagamento: 8%
ISS na baixa da obra: consulte regulamentação do município onde o empreendimento está sendo executado.
INSS na baixa da obra: a depender do tipo e metragem da obra.

2. Aplicando tabela do Anexo IV: Válido para as construtoras que executam a obra e para os empreiteiros que prestam serviços em obras novas. Alíquota sobre a receita: 4,5% a 15,75% a depender do faturamento dos últimos 12 meses. É um imposto progressivo. Nesta alíquota, está englobado: PIS, COFINS, CSLL, IRPJ e ISS. Atenção: O INSS patronal é pago separadamente.

Demais tributos:
INSS sobre a folha de pagamento: 23% sobre a folha de pagamento ou 4,50% sobre a receita bruta da obra.
FGTS sobre a folha de pagamento: 8%
ISS na baixa da obra: consulte regulamentação do município onde o empreendimento está sendo executado.
INSS na baixa da obra: a depender do tipo e metragem da obra.

b) Lucro Presumido:

Somente as empresas que faturam até R$ 78 milhões por ano podem optar por este regime. É aplicada uma presunção de lucro sobre a receita para definição da alíquota final do IR e CSLL a serem recolhidos. Havendo lucro ou não, estes dois tributos deverão ser pagos. As alíquotas sobre a receita de venda são as seguintes:

COM aplicação dos materiais indispensáveis à execução da obra:
PIS: 0,65%
COFINS: 3%
CSLL: 1,08% (base presunção de 12% e alíquota de 9%)
IRPJ: 1,20% (base de presunção de 8% e alíquota de 15%)
Adicional de IRPJ: entre 0,01% e 0,80%, variando conforme faturamento trimestral.
ISS: de 2% a 5%, a depender do município onde está sendo executada a obra.
Total: entre 7,93% e 11,73%.

SEM aplicação dos materiais indispensáveis à execução da obra:
PIS: 0,65%
COFINS: 3%
CSLL:2,88 % (base presunção de 32% e alíquota de 9%)
IRPJ: 4,80% (base de presunção de 32% e alíquota de 15%)
Adicional de IRPJ: entre 0,01% e 3%, variando conforme faturamento trimestral.
ISS: de 2% a 5%, a depender do município onde está sendo executada a obra.
Total: entre 13,33% e 19,33%

Demais impostos:
INSS sobre a folha de pagamento: aprox. 28% sobre a folha de pagamento ou 4,50% sobre a receita bruta da obra.
FGTS sobre a folha de pagamento: 8%
ISS na baixa da obra: consulte regulamentação do município onde o empreendimento está sendo executado.
INSS na baixa da obra: a depender do tipo e metragem da obra.

c) Lucro Real
Nesta modalidade, o IR e a CSLL somente serão devidos se houver lucro contábil.
As alíquotas são as seguintes:
PIS: 0,65% do faturamento
COFINS: 3% do faturamento
CSLL: 9% do lucro
IRPJ: 15% do Lucro
Adicional de IRPJ: 10% sobre o lucro que ultrapassar R$ 20 mil ao mês.

Demais impostos:

INSS sobre a folha de pagamento: 28% sobre a folha de pagamento ou 4,50% sobre a receita bruta da obra. FGTS sobre a folha de pagamento: 8%
ISS na baixa da obra: consulte regulamentação do município onde o empreendimento está sendo executado. INSS na baixa da obra: a depender do tipo e metragem da obra.

d) Imóveis de Interesse social (Programa Minha Casa Minha Vida – Programa MCMV) Incidência de 4% sobre as receitas recebidas As incorporadoras que promovem a incorporação de imóveis de interesse social dentro do âmbito do Programa MCMV, podem optar pela adoção da alíquota reduzida e unificada de 4% sobre as receitas com vendas. Este percentual engloba PIS, COFINS, IRPJ e CSLL.

As construtoras contratadas para construir unidades habitacionais no âmbito do Programa MCMV e obras de construção ou reforma de creches ou de pré-escolas, também podem tributar suas receitas mensais auferidas pelo contrato de construção à alíquota de 4% em determinado empreendimento. Não é necessário afetar a matricula do imóvel ou fazer qualquer pedido junto a Receita Federal do Brasil no caso das construtoras. Já para as incorporadoras, é necessário formalizar o pedido junto à RFB.

A opção é feita por empreendimento. Isto é, numa mesma empresa pode haver obras optantes pelo RET 4% e outras obras não optantes. Base legal: lei 10.931/2004